VvE vindt rookgasafvoer niet gemeenschappelijk

Een eigenaar vermoed dat zijn brandalarm afgaat op de momenten dat zijn buurman de open haard gebruikt. Na melding aan de VvE, is door het bestuur opdracht gegeven de rookgasafvoeren te inspecteren, om te kunnen bevestigen dat er een lek is, waardoor het brandalarm afgaat. Daarbij geeft de VvE ook aan dat er nog teruggekomen wordt op de kostenverdeling, omdat de VvE niet overtuigd is van de gemeenschappelijkheid van de kanalen. Er is een camerainspectie uitgevoerd en er zijn herstelwerkzaamheden uitgevoerd.

De vergadering neemt vervolgens -nadat de werkzaamheden uitgevoerd zijn- een besluit op basis van artikel 3 van het modelreglement 1973, inhoudende dat de rookgasafvoerkanalen behoren tot de prive gedeelten en zaken. Vervolgens heeft de VvE de facturen ter hoogte van ongeveer €4500,- doorbelast aan de eigenaar.

De eigenaar is het daarmee niet eens en betaalt de facturen niet. Dit leidt tot de onderhavige incassoprocedure.

De kantonrechter beantwoordt de vraag of de rookgasafvoer gemeenschappelijk of privé is met name aan de hand van de definitie van de gemeenschappelijke gedeelten en de prive gedeelten zoals blijkt uit artikel 1 van het modelreglement 1973. Blijkens dit artikel zijn gemeenschappelijk alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars te worden gebruikt. Tot de privégedeelten wordt (slechts) gerekend: die gedeelten van het gebouw die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Pas als er onduidelijkheid is of de kanalen privé of gemeenschappelijk zijn, kan de VvE daarover een besluit nemen om deze twijfel en onduidelijkheid te beëindigen.

Twijfel over gemeenschappelijkheid van de rookgasafvoer.

Toegespitst op deze VvE vraagt de kantonrechter zich af of de kanalen op enig moment in elkaar over gaan en op enig punt de rook van meerdere appartementen vervoeren danwel of de kanalen de rook van het begin (de haard) tot het eind (de uitloop op het dak) de rook vervoeren van één appartement. Uit hetgeen de VvE en de eigenaar hebben overlegd en toegelicht leidt de kantonrechter af dat de kanalen op enig moment de rook van meerdere appartementen vervoert. Dan is volgens de definitie van artikel 1 van het modelreglement het kanaal gemeenschappelijk. Van een situatie van twijfel zoals bedoeld in artikel 3 van het splitsingsreglement is geen sprake, zodat de vergadering van eigenaars geen bevoegdheid heeft om hierover te beslissen.

De kantonrechter beslist dan ook dat de VvE geen grond heeft om de facturen te verhalen op de eigenaar en wijst de vordering van de VvE integraal af.

De les die hieruit geleerd kan worden is dat het artikel dat in elk modelreglement staat met betrekking tot twijfel over de vraag of een zaak gemeenschappelijk of prive is, slechts terughoudend toegepast kan worden.

SCHUURS ADVIES HELPT!

Heeft u vragen over de uitleg van het splitsingsreglement, bijvoorbeeld of een zaak gemeenschappelijk of prive is, neem dan contact op met Schuurs Advies.

Contact: 06-1500 3207 of mail@schuursadvies.nl